竹南的透天房價-以同心圓理論來看－OurWater~淨水器開飲機礦泉水經銷~

竹南的透天房價-以同心圓理論來看

竹南以竹南火車站前最主要的博愛街來說

一路從火車站開始一直到延伸到西濱公路

貫穿竹南的鬧區、郊區一直到海邊

鎮上的地價滿符合同心圓理論的

以火車站前約300公尺的竹南信用合作社為地王

不是正火車站前

往外一直畫半圓，一直到海邊

地圖

http://static1.rakuya.tw/r2/788/0a/fe/6704831304511402_f.jpg?1306858172

第一圈到延平路

也就是博愛街從火車站往外走到到林奇珍及屈臣氏這個路口

(竹南傳統以及成交案例多以林奇珍代表這個路口)

透天店面約2000萬左右分界

因為此區的房地年代特性：

透天、臨街路、大地坪、深度深、屋齡30~40、

商業用途、不好停車，約佔80%的零售商店活動，可以說全是店面

80%銀行、郵局、鐵公路、麥當勞及夜間餐飲活動在此區

直得一提此區內有帝王長青大樓(麥當勞那棟)，

是相對透天厝來說較有吸引力的大樓，

以上，要進此區購屋應該有此認知，對此有疑慮者不宜進此區

案例

竹南店面~竹南站前搶錢店面~SPT小連 (苗栗縣竹南鎮民權街)2088

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0686d325559229

竹南店面~竹南站前黃金店面~SPT小連 (苗栗縣竹南鎮光復路)1980

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0614d42555975e

竹南首璽店面 (苗栗縣竹南鎮光復路)1850

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0be7f920915541

*-*竹南福興金鑽店面*-*竹南市區全新黃金店面-頭份東森房 (苗栗縣竹南鎮民權街)1980

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0f526318216751

竹南市區博愛街立達街雙商圈透天店面 (苗栗縣竹南鎮延平路)1980

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0ec3b41990788f

延平招財金店面 (苗栗縣竹南鎮延平路)1580

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0aa85e24024058

立達金店面 (苗栗縣竹南鎮立達街)1980

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0dd21d23156118

第二圈到大營路

也就是博愛街從第一圈的林奇珍路口走到

國泰大樓及全聯社這個路口

(竹南傳統以國泰大樓代表這個路口，約30年前的博愛街尾)

透天約1300萬左右分界

此區的房地表現為：

博愛街沿街為透天型式，以商業活動為主，

間或有巷弄內透天住宅(價格約為4~6成)

因為竹南國中及高中在旁邊，所以

巷弄內住宅居民有相當大部分為教師

透天、臨街路、大地坪、深度深、屋齡30~40、

商業用途、不好停車等房地特性

越往外(西)走越淡，因為都市發展是由火車站往外發展，

越後面的房地為越後來的建築所致

另外，大營路及博愛街路口附近以商業為主，

漸有好停車、大路寬、大賣場之訴求出現

沿大營路向左右街則又漸回復為住宅用途

案例

田僑不動產-中興旺鋪 (苗栗縣竹南鎮大營路)1380

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0b5b131962711e

中正住店 (苗栗縣竹南鎮中正路)1480

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0cfcd324375549

第三圈到環市路

也就是博愛街從第二圈的國泰大樓路口走到環市路及三泰金鑽這個路口

(竹南習慣以"50米"來稱呼環市路，因為道路開闢約20年，

所以無傳統說法，大略以50米或三泰金鑽來描述此路口)

透天住宅約900萬透天店面約1200左右分界

此區主要房地表現以環市路為主，50米環市路可連接

頭份的中央路以及自強路，剛好將竹南及頭份兩鎮的

外環道路繞一圈，開車跑一圈幾乎分不出竹南跟頭份，

當地人大致以鐵路來區分而已，所以價格與頭份的中央路連動，

常常頭份中央路的價格上漲就連動回來竹南的環市路二三段。

(關於竹南跟頭份有點像雙核心的都市，需要另外再說了)

環市路一段從鐵路起到轉折點為二段，二段三段繞一個弧形

形成竹南的外環道，二段三段以博愛街來分界，

二段三段相對一段來說有人行道且接頭份中央路(是餐飲區)，

且有人行道分布於道旁，且兩端各有一小學，非常適合徒步上學

一段連接頭份的是工業區，且無人行道設計，感覺就是”車路’

所以二段三段價格高於一段，大致上正環市路、博愛街臨路為商業活動

訴求交通方便、路邊好停車、大路寬、人行道

間或有大型社區，代表作為在地建商御國系列為臨環市路社區

御國帝王、地景、帝寶，預售時社區內住宅750以上，現在多為900以上，

臨路店面視地坪坪數不同，約為1100~1500

沿路的巷弄內則為透天住宅，(價格約為7成)

環市路及博愛路口的新建案天尊巷內住宅888不二價，為最新指標

或將提高巷弄內透天住宅行情

同路口大樓三泰金鑽入住率約一半，顯示第三圈路口為

竹南大樓產品容受力邊界，第三圈以外除傳統聚落外中心多為透天產品

案例：

竹南店面~環市路收租店面~SPT小連 (苗栗縣竹南鎮真如路)1180

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/064bda25568751

市區金店面 (苗栗縣竹南鎮建國路990萬

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0ac3e516186690

竹南中正路黃金店面 (苗栗縣竹南鎮中正路)1180

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/05d06424741135

文房優質金店面 (苗栗縣竹南鎮真如路)1280

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0428412309815b

環市路金店面 (苗栗縣竹南鎮環市路一段)980

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0622ad2378966c

竹南御國帝景花園別墅 (苗栗縣竹南鎮環市路三段)960

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0b089326246826

第四圈到龍山路

也就是博愛街從第三圈的環市路及三泰金鑽這個路口走到龍山路口

(龍山路雖為老路口，因為無明顯地標，所以沒有地標稱呼，

約20年前的博愛街尾)

透天約600左右分界

龍山路為早期環市路未開闢前之外環道路，用以溝通竹南外圍傳統聚落，海口、中港、竹圍、後厝、山寮、君毅等聚落社區之道路

另外籠山路再往外圍約250公尺即為都市計畫分界線，

往外即不再是都市土地，屬非都市計畫土地，

此區沿博愛街周邊因無鄰接傳統聚落，反無商業活動，亦僅有零星住宅，

較有住宅地區反為臨接博愛街及臨老道路之次要道路，而非在博愛街主幹道上

建商之新推案亦如此

值得一提的是，前幾年有許多建案的廣告屋喜歡在這個路口，因為從二高或西濱下來就會看到這，加上空地大，而且新建案也從這過去較快，所以都在這，讓人誤以為竹南全鎮的行情是這區的行情

案例

龍山套房店面 (苗栗縣竹南鎮龍山路)1180

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/05ccde09213641

竹南山佳優質房屋、竹南科學園區、竹南運動公園、SPT小連 (苗栗縣竹南鎮龍山路三段)468

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/04186024706511

南大路透天 (苗栗縣竹南鎮南大路)950

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/04578925286582

布查花園 (苗栗縣竹南鎮龍山路)800

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0d0d3c2528660e

南大美墅 (苗栗縣竹南鎮南大路)950

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0651a12525960d

竹南金賞C1 (苗栗縣竹南鎮龍昇街)750

http://www.rakuya.com.tw/item/showx/0b63bf24189233

第五圈到西濱

也就是博愛街從第四圈的龍山路口走到西濱公路的這個路口

(竹南人稱呼這為西濱或博愛街尾，現在的博愛街尾)

透天約200左右分界

因為再過去就是西濱，西濱外只有農地，再來就是海邊了

此區只有臨龍山路部分還屬都市計畫內，其餘皆為非都市土地了

但在博愛街末段有傳統聚落：竹圍

此區房價約為200多萬，主要因為街廓不整齊，聯外道路狹小，縱使聚落內部份道路達8米寬，為臨外道路確為4米寬，早期只以竹圍街連絡龍山路到達中港聚落，後來博愛街及西濱公路開通後，多以博愛街或西濱為出入道路，惟連絡博愛街道路鈞為4米巷道，無10米以上道路，反而往西濱公路或南側之復興路有10米道路，近期重劃完成之道路亦無直接連通博愛街，惟美中不足地方，若有10米以上道路直接連通，房價應漲達1.5到2倍以上